Steeds meer Duitse hypotheekverstrekkers treden toe tot de Nederlandse markt. Een goed teken volgens Vereniging Eigen Huis, omdat concurrentie voor de Nederlandse banken nodig is voor een gezonde hypotheekmarkt. Een Duitse hypotheekverstrekker biedt een lagere rente dan dat een Nederlandse bank doet. Dit voordeel kan zo aanzienlijk zijn dat mensen besluiten om over te stappen naar een Duitse hypotheek. Vaak is dit voor starters niet een hele goede optie, maar voor de wat gevorderde huizenbezitter biedt het een prima uitkomst. Dit komt omdat een Duitse hypotheek vooral interessant is als het hypotheekbedrag wat hoger ligt.
Meer concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt houdt voor Nederlandse banken in dat ze goed moeten letten op het aanbod dat zij hun klanten doen. Ze zullen mee moeten gaan in het voordeel dat een Duitse hypotheekverstrekker geeft en kunnen dus hun rentetarieven hier niet te veel van laten verschillen. De rente in Nederland is mede zo hoog omdat de Nederlandse banken te weinig concurrentie hebben. Doordat Duitse banken Nederlanders de mogelijkheid bieden een Duitse hypotheek voor hun huis in Nederland af te sluiten, hebben huizenbezitters een goed alternatief voor de duurdere Nederlandse hypotheken.
Een van de Duitse hypotheekverstrekkers die recentelijk tot de Nederlandse hypotheekmarkt is toegetreden is de Duitse Volksbank Emmerich-Rees. Zij bieden ten opzichte van de Nederlandse banken een korting op de rente tussen de 0,2% en 0,4%. Dat lijkt misschien weinig, maar op grote bedragen maakt dit natuurlijk een groot verschil en kan het voordeel wel oplopen tot enkele honderden tot zelf enkele duizenden euro’s. Het wachten is op meer Duitse banken die in de voetsporen van deze hypotheekverstrekker treedt.
Het voordeel van een Duitse hypotheek is duidelijk. U krijgt een behoorlijke rentekorting en dit scheelt u vooral in de eerste jaren behoorlijk met betrekking tot uw maandelijkse lasten. Maar de vraag is of iedereen in Nederland kan profiteren van deze regeling. Als u op het internet op zoek gaat krijgt u vooral het idee dat een Duitse hypotheek of Duitsland hypotheek voor een Nederlands huis alleen geschikt is voor de mensen die in de grensstreek wonen. Als we daarnaast geografisch gaan kijken welke mensen gebruik maken van een dergelijke hypotheek dan zijn dit vooral inwoners van Limburg. Toch is het niet zo dat enkel en alleen grensbewoners in aanmerking komen voor een Duitsland hypotheek.
In de praktijk is het voor Nederlanders die langs de grens met Duitsland wonen wat makkelijker en handiger om een Duitse hypotheek af te sluiten. De hypotheekovereenkomst moet immers bij de bank ter plaatse worden getekend en de bank moet het huis laten taxeren. Als u het echter geen probleem vindt om bijvoorbeeld vanuit Utrecht naar de betreffende bank in Duitsland te reizen, dan kan de bank een taxateur in Nederland de opdracht geven uw huis te laten taxeren en zijn er, afgezien van de normale voorwaarden die gelden voor het afsluiten van een hypotheek, eigenlijk verder geen obstakels voor het afsluiten van de hypotheek. Vaak zal een Duitse bank best bereid zijn met u in zee te gaan, aangezien er voor hen weinig risico zit aan de hypotheekvorm die zij u bieden.
Als u voor uw huis in Nederland een hypotheek in Duitsland afsluit dan heeft u bepaalde voordelen, maar ook een aantal nadelen. Of deze tegen elkaar opwegen is puur een persoonlijke kwestie en afhankelijk van uw situatie. We zullen proberen de vóórs en tegens voor u op een rijtje te zetten.
Voordelen Duitse hypotheek
Een overduidelijk voordeel van een hypotheek in Duitsland is dat u qua rente goedkoper uit bent dan in Nederland. U kunt gemakkelijk uw hypotheek berekenen. Gemiddeld betaalt u bij ons oosterburen zo’n 0,75% rente per jaar minder. Dat lijkt weinig, maar op een hypotheekbedrag van 200.000 euro is dat toch 1500 euro. Ga uit van een hypotheek met een looptijd van 30 jaar en je bespaart dus een flink bedrag op je totale hypotheek. Het rekensometje van 30 x 1500 = 45.000 euro gaat echter niet op, omdat u verplicht bent bij een Duitse hypotheek om af te lossen. Het bedrag dat u bespaart zal echter nog vrij aanzienlijk zijn. Een ander voordeel is dat u woonachtig bent in Nederland en dus ook valt onder de Nederlandse belastingwetgeving. Deze geeft u het recht op een jaarlijkse renteaftrek. Ook is er vaak een voordeel bij het herfinancieren van een huis. In Nederland hanteren de banken een beleid om oude klanten niet zo schappelijk te behandelen als nieuwe klanten. Bij het herfinancieren van een huis berekenen zij vaak een kwart tot een half procent extra rente, waardoor een Duitse hypotheek voor deze doelgroep nog aantrekkelijker wordt.
Nadelen Duitse hypotheek
Een nadeel van een Duitse hypotheek is dat u een overwaarde op uw huis nodig heeft. Bij de huidige huizenprijzen zal dit bij veel huizenbezitters niet het geval zijn. In dat geval is het nodig een flink bedrag aan spaargeld achter de hand te hebben. De Duitse banken hanteren de regel dat ze een huis maar financieren tot een bedrag van 75% van de vrij verkoopwaarde. Daarnaast kun je in Duitsland alleen een hypotheek krijgen op basis van rente en aflossen. Oftewel, je kunt alleen een annuïteitenhypotheek afsluiten. Nu is er wel een bepaalde regeling waarbij u de eerste tien jaar niet af hoeft te lossen, maar op den duur heeft u toch minder voordeel van de renteaftrek omdat uw hypotheekschuld afneemt. Een ander nadeel is dat een Duitse hypotheek alleen geschikt is voor mensen die in de grensstreek wonen. Duitse banken eisen dat de overeenkomst wordt ondertekend bij de bank zelf en wil het huis zelf ook bezichtigen. Dat is dus niet erg handig voor iemand die bijvoorbeeld in Noord-Holland woont.
Een Duitse hypotheek voor een Nederlands huis. Kan dat? Ja, dat kan zeker. Al eerder was bekend dat de prijzen van koopwoningen in Duitsland een stuk lager liggen dan binnen de Nederlandse huizenmarkt. Dit is dan ook de reden dat er behoorlijk wat Nederlanders zijn die net over de Duitse grens wonen. Ook is bekend dat sommige Nederlanders hun huis laten bouwen door een Duits bouwbedrijf. Dit met dezelfde reden: de lagere kosten. Maar ook een hypotheek kan goedkoper in Duitsland.
En goedkoper is dan meteen ook een flink stuk goedkoper. Vooral bij een rentevastperiode voor meerdere jaren kan het rentepercentage wel tot meer dan 3 procent lager liggen. Rekent u zelf maar eens uit wat u dat maandelijks aan kosten bespaart. Stel u heeft een hypotheek van 200.000 euro en betaalt 6% rente per jaar bij een Nederlandse bank. Uw hypotheeklasten bedragen dan 1000 euro per maand. Dezelfde hypotheek kunt u in Duitsland afsluiten alleen dan met een rentepercentage van 3,5. U gaat van 1000 euro aan maandlasten ineens naar 583 euro per maand, wat inhoudt dat u iedere maand meer dan 400 euro bespaart.
Maar, in Nederland heb ik mijn renteaftrek, zult u denken. Als ik dan een hypotheek afsluit in Duitsland dan komt dit voordeel vast te vervallen? Nee, dat is niet zo. U kunt er voor kiezen uw hypotheek af te sluiten bij een Duitse geldverstrekker, terwijl u op het gebied van inkomsten ingeschreven staat in Nederland. U kunt de rente die u betaalt over uw Duitsland Hypotheek dus gewoon aftrekken van de belasting en zo blijft dit voordeel dus voor u behouden. Wel zijn er aan een hypotheek in Duitsland andere voorwaarden verbonden dan in Nederland. Zorg ervoor dat u zich hierover goed laat informeren.
